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1上海限购政策

上海单身人士

一是单独名下有房，限购。

二。单独的名字里没有空间。我和我爸妈2011年1月30日前住房不超过2套(含2套)，可以买新房。

三。单独的名字里没有空间。我和父母在2011年1月30日前拥有3套以上(含3套)，限购。

上海已婚人士

1.夫妻双方都是上海户籍。

A.2011年1月30日前，夫妻双方及其父母均拥有不超过2套(含2套)，可购买两套新房。

B.夫妻一方在2011年1月30日前与父母共有3套，另一方没有住房，可以购买新房。

C.2011年1月30日前，夫妻一方随父母拥有3套，夫妻另一方随父母拥有1套，可以购买新房。

D.2011年1月30日前，夫妻一方随父母拥有3套，夫妻另一方随父母拥有2套，可以购买新房。

E.夫妻一方在2011年1月30日前与父母拥有4套以上(含4套)，限购。

二、夫妻一方是上海户籍，另一方不是上海户籍。

a、购买首套房产证可以由非上海户籍人员单独办理，但要求提供5年社保或5年纳税证明。

b、购买两套房产证必须是上海户籍，否则限购。

注：5年社保或5年个税是指签约当月不算，预计63个月正常缴纳60个月社保或个税。

离婚情况分析：

1.婚内出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期应在离婚日期之前)

二、离婚后，夫妻双方现家庭和原离婚家庭购买的新住房需要计入套数。

三。离婚时未出售或赠与的房屋仍在统计(离婚后赠与的房屋是否计入套数，以各交易中心口径为准)。

四。其余限购政策不限(限购前，与父母共有一套住房的，按原规定提供亲属证明，可以去掉套数。如果原配偶需要配偶提供的材料)

五、离婚三年，不受新政影响。

六、离婚后再婚的按新政策执行。

注：具体可参考各区房地产交易中心限购情况或致电962269。

非上海购房政策

外地人在上海买房需要什么？

1.外地人结婚，在上海只能购买1套住宅(商品房)。

2.非沪籍家庭限购1套上海住房，但夫妻双方必须至少有1项社保或个税，且在购房之日前已连续缴纳5年及以上。

3.外地人在外地的房产不算，只要在上海没有房产就可以买！

4.三年居住证(免房产税)

所需证书：1。身份证2、结婚证3、户口本4、收入证明5、纳税证明6、居住证。

特殊客户群体

o1

本市集体户籍

按照上海户籍政策，但是你要注意户籍证明编号：90，98，97都是上海户籍。户籍证明编号：99是指上海户籍，不是上海，按外地户籍政策执行。

氧气

外籍人士或港澳台同胞

提供一年上海劳动合同和一年税单！可以买房子。(要求劳动合同和税单公司必须一致)

臭氧

攻读博士和博士后学位。

要求已婚，提供学校证明(学历证明)。五年不提供社保或个税就可以买房。

o4

部队买房。

a、原籍是上海户籍，按上海户籍政策。单身可以买一套，结婚可以买两套。

b、产地不是上海

非本市户籍资格由家庭调整为个人；社保年限由原来的5年缩短为3年。

也就是说，外地单身，在临港新区工作1年以上，就有机会在细则规定的范围内买房！

以公司名义在上海买房的限购政策

(1)在中国境内(不含港澳台)注册的公司购买商品房需要满足的条件(购买时间以合同网签备案日为准)。

1.企业近几年纳税额在500万元人民币以下(不含):

答：企业成立五年；

b:本市企业累计纳税达到100万元人民币；

c:企业职工人数10人及以上，按规定在企业缴纳社保、公积金满5年。

2.企业近几年纳税额在500万(含)以上的，购房不受企业成立年限、职工人数等上述条件限制。

注：目前上海各区交易中心对该规定执行的操作标准仅限于企业购买新建商品房，购买现有商品房(二手房)暂无条件限制。

(2)境外注册公司不能在上海购买商品房。

直系亲属可以通过买卖、捐赠、继承等方式改名！

1.交易名称变更

更名要遵循正常交易流程，购买影响有限。税费要按规定缴纳。这种情况适合一些名下有房，不准备出售房产的人。虽然他们会缴纳一些税费，但不会影响以后的房产销售。

二。遗产

1.遗产继承会产生哪些费用？

直系亲属之间的继承，免征契税、增值税和个税。

继承的房屋出售时，契税和增值税与商品房相同。五年后只免一项税，不是只免总房价的20%。

2.房子的继承顺序是怎样的？

继承顺序：遗赠扶养协议(第一)、遗嘱继承(第二)、法定继承(第二)。

3.房子继承的流程是怎样的？

流程：先去公证处办理继承权公证，领取公证书后去房屋所在交易中心驻地税务所进行税务核查，再去房屋所在交易中心办理新的产权证。

4.房子继承的时效是多久？

时限：家属需要查看继承公证。一般本市户籍2个月左右(如果是外地户籍，在户籍地取证需要较长时间，具体时限视不同户籍地而定)。

5.办理完继承公证后，办理继承证书的房屋所在的房地产交易中心的受理流程是怎样的？

房屋所在地房地产交易中心现场申报免税。房屋所在地房地产交易中心受理窗口受理产证20个自然日(法定节假日除外)。

三。礼物

2021年7月24日起，赠与转让住房的，受赠人应当符合国家和本市住房限购政策；该房屋仍记录在赠与人5年内拥有的房屋数量中。

1.直系亲属之间送礼的费用有哪些？

契税：房屋总价的3%，免征增值税，免征个税。

捐赠财产出售满五年，才按照正常纳税。如果是五年，不按总房价的20%缴税。

2.房子礼物有几种处理方式？

1)通过办理赠与公证书进行赠与；

2)如果没有公证，需要去房屋所在的房地产交易中心办理。

3.办理赠与公证需要注意哪些问题？

1)财产应该是公民的个人合法财产；

2)t中有抵押

二手房(住宅)赠与过户需缴纳的费用如下：

赠与免征营业税和个人所得税(直系亲属免征个人所得税)。

转让免营业税，但需要缴纳个人所得税，合同评估价*20%不可选(非直系亲属需要缴纳20%的税)。

契税的征收：无论房产情况如何，都需要全额契税(评估价*3%)。

其他费用同正常调动(工本费80元/张)。

上海住房贷款政策

2021年8月6日起，上海发布二手房贷款新规，实行“三价低”:购房人在申请贷款时，将从买卖合同价格、交易中心核实价格、银行评估价格中选择最低的一个作为申请贷款的房屋价格标准。

商业贷款

2022年1月20日起上海房贷利率

1.五年及以下的基准为3.7%；

第一套4.55%，第二套5.25%。

2.五年内基准的4.6%:

第一套为4.95%(之前为5%)，第二套为5.65%(之前为5.7%)

1.居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下无住房且无商业性住房贷款或公积金住房贷款记录)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不得低于35%。

2.已在本市拥有1套住房，但在本市无房但有商业性住房贷款或公积金住房贷款记录的，可购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住住房的，商业贷款首付款比例不得低于70%。

贷款政策变化

1.银行严格检查客户首付款的来源。客户首付不能通过非直系亲属贷款、P2P公司贷款、贷款借款、信用卡套现等方式。各类贷款资金禁止用于首付。(直系亲属仅指父母和配偶，兄弟姐妹不是直系亲属)

2.银行需要查询客户的还款能力，需要有与收入证明金额相匹配的工资流水或者其他能反映收入的证明。

3.审批时间延长。目前贷款审批时间在文件收集后平均一个月到一个半月左右。

4.放款时间延长。目前平均放款时间在新房产证出来后2到4个月左右，可能会更长。

5.全国有2笔及以上房贷的，银行停止发放第三笔房贷。

6.目前已停止家长的生产许可证和孩子的贷款参与。目前子女产证和父母贷款参与也要提供还款能力，政策严格。

7.如果最近三年有离婚史，银行暂时不接受贷款。

8.存款审批目前被银行暂停，首付全款后才能受理贷款。(第一套35%，第二套50%或70%)

9.上海二手房按揭申请将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价低”原则作为贷款申请的房价标准。具体来说，网上签约价格是指房屋买卖双方达成协议后，通过网上房产进行网上签约，网上签约价格由双方协商确定；银行的评估价格是贷款合同签订后，银行找其信任的评估公司对交易房产的资产价值进行评估；涉税评估价格是指二手房交易中，由有资质的评估公司按规定进行评估，并通过相关管理机构提供给商业银行的价格。银行在审批二手房贷款额度时，已经按“三价”中的最低价执行。

公积金的最大优势：

1.低利率

2.可以按年支付，也可以按月支付(减少月供压力和本金)

3.与商业贷款不同，第一套和第二套标准不同。

4:可以用来租房子

符合上海公积金贷款条件

缴纳住房公积金的人

比如在上海工作的唐先生，已经缴纳公积金6年了。他于2019年7月申请了公积金贷款。1-6月间，因3月换工作被裁掉，但新单位出钱。在申请公积金贷款之前，唐先生需要申请公积金复议，复议通过公积金贷款后才能办理。

如何识别首套房和二套房

第一套房：

在上海无房无贷款(无贷款指在上海无公积金贷款记录)。

婚前夫妻双方与父母共有房产不超过一套，家庭名下无房。

套房2:

在上海无房，有过一次上海公积金贷款记录。

上海有一套房，平均面积37.2m，没有在用上海公积金贷款。

贷款额度的识别方法

上海有一套房，人均面积> > 37.2m

在上海有2套及以上房产。

有1笔上海公积金贷款未还清或有2笔公积金贷款记录。

家庭名下房产人均面积为：

家庭未成年子女(最多两个未成年子女，子女必须有户口和出生证明)

相比商业贷款，公积金贷款更优惠。

公积金利率

首套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。

二套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。

可贷金额

基本存款账户：

月供980元，余额16667元。

补充账户：

余额10000(只看余额，不看月供)

在基本工资和补充工资的情况下：

第一套60万个人，120万家庭；

个人两套50万，家庭100万；

在只缴纳基本公积金的情况下：

第一套个人50万，家庭100万；

40万个人和80万家庭两套；

如果无法满足每月付款：

基本存款账户：

(a)月供0.14 4.8 可贷期=可贷金额。

(b)基本存款账户余额30=可贷金额。

且贷款金额不超过50万元。

补充账户：

(c)辅助账户余额 10=可贷金额。

贷款金额不超过10万元。

公式计算的金额也是大概的可贷金额，具体可贷金额以公积金审批为准。

贷款期限

房间年龄的计算：

房龄五年以内：可贷款30年

6-19岁房龄：35岁房龄

房龄20年以上：15年贷款。

年龄=2020-完成日期

b .主要贷款人年龄的计算：

男性：65岁=可贷年限

女性：60岁=可贷年限

A、B计算结果的低值为住房公积金可贷年限。

我们可以算一笔账。如果李小姐第一次想在上海买一套100万的房子，贷款期限是30年。我们来看看公积金贷款和商贷的区别有多大：

使用公积金贷款，利率3.25%，等额本息还款方式，每月需还款4352元，共支付利息56万元；

如果是商业银行贷款，现在的利率是4.65%，每月需要还款5156元，总共利息85万元。

相比公积金贷款，商业贷款每个月要还800多元，总共多了29万的利息！

所以对于购房者来说，住房公积金大大减少了房贷支出。

还款方式：

月等额本息还款法：借款人每月偿还的贷款本息相同，但贷款本金的月还款额逐月增加，贷款利息逐月减少。

公式是：

月平均资本还款法：借款人每月偿还的本金固定，贷款利息逐月递减的还款方式。

公式是：

个人住房公积金贷款额度、首付款及利率政策表

个人产权保护住房公积金贷款额度、首付、利率政策表

公积金的使用次数

如果是单身，可以用两次；如果你结婚了，你的家庭

夏老师和父母在上海共有一套房产(婚前限购前共有，全款购买)，徐小姐和父母在苏州共有一套房产(婚前限购前共有，全款购买)。夏老师和徐小姐是今年领证的，两人都没有公积金贷款记录。现在他们想买一套普通的房子作为婚房。

申请公积金贷款的时候很迷茫。不知道是按照第一套还是第二套。后来相关人士做了专业的回答。夏老师和小姐的婚房以首套贷款为准，因为可以排除夏老师和父母的一套婚前财产，徐小姐和父母在外地(非沪上)共有的财产不算在内。

对申请住房公积金个人住房贷款的贷款申请人的信贷条件进行审查。

个人信用报告显示贷款申请人及共同贷款申请人当前逾期，或最近5年内有连续6次(含)或累计逾期记录超过12次(含)的，不得申请公积金贷款。

最近5年(含)内连续有6次记录：借款人或共同借款人在接受公积金之日的个人信用报告显示最高逾期次数“6”的不予办理；累计超过12次(含):借款人或共同借款人在接受公积金当日的个人信用报告显示逾期，且累计次数大于等于12次，不予申请。

信用报告极其重要。请使用信用卡或贷款进行还款，一定要养成良好的还款习惯。

对于有信用卡年费的客户，更要注意年费的偿还。不会有短信提醒，所以他们需要时刻关注自己的账单。(我们经纪人遇到过几个因为信用卡年费逾期二三十次而无法办理公积金贷款的客户。可惜~)

公积金账户余额怎么用？

使用方法有三种：1。每月提款；2.年度提款；3.提现。

月冲：每月直接从公积金账户中扣除当月的本息(公积金和商业)，既是公积金的月缴，也是商业公积金的月缴。

公积金账户内余额不足时，每月还款额从每月缴纳的公积金中扣除，不足部分从还款银行卡中扣除。

年度冲销：每年只提取一次公积金账户余额，一次性偿还公积金贷款本金。

每月还款额需要使用客户自有资金，公积金账户里的钱不能用来还月供。

在偿还贷款后，重新计算剩余贷款本金的每月还款额。

公积金的本金只能在每年的4月或9月发放，一年只能发放一次。

提取：对于一次性付款或纯商业贷款购房的客户，可从公积金账户提取余额。

5年内可凭新生产证明相关材料提取一次现金。

过户流程完成后，客户只有拿到新的生产证明才能办理取款手续。

上海房产税征收标准

2022年上海房产税

税率分界线更新

新购房单价81948元，税率为0.4%。

新购房单价81948元，税率0.6%。

(税费分割线，上海市统计局公布去年新建住宅销售均价*2)

上海近十年的税费分界线

一个

上海房产税的征收对象

1.非上海居民购买的新住房；

2.上海市居民新购且属于二套以上的住房(含新购二手存量房和新建商品房)。

一个

首套房200平有房产税吗？

根据房产税征收政策，对当地居民家庭第二套及以上住房征收房产税。第一套房子不征收房产税，与面积无关。

2

第二套房子都要交房产税吗？

号码

这是根据人均收入计算的

税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下

跟着折线图走。

一秒了解房产税

1.上海单身。

2.上海已婚家庭

3.外地户籍

外地单身：限购状态。

注：购买司法委托拍卖等非限价房的，全额征收房产税，减免条件与外地家庭相同。

外国家庭：

连续3年持有《上海市居住证》或者分数达到120分，可以直接申请免征房产税。

连续三年持有《上海市居住证》有效期或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待持有《上海市居住证》有效期三年或积分达到120分后，再申请免退《港澳居民暂住证》期间缴纳的房产税；

4.海外个人、港澳台居民

情况

外国人《上海市居住证》连续三年有效的，可以在纳税申报当日直接申请免税。如果不足三年，他可以先交房产税，三年后再申请退税，或者持有B类证(海外人才引进居住证)和中国绿卡就可以直接申请免税。

平台

在上海的“居留签注”连续三年有效，或者连续三年持有税单/社保单/在职证明的湾区居民，可以直接申请免签。如果不满三年，他们可以先交房产税。三年后，他们可以申请免除和退还在此期间缴纳的房产税。

港口

连续三年持有《商品房预售许可证》/税单/社保单/就业证明的澳洲居民可以直接申请免签。如果他们没有完成三年，他们可以先缴纳房产税，然后在三年后申请免除和退还该期间缴纳的房产税。

(具体减免房产税以各区交易中心税务窗口为准！)

三

房产税减免政策

四

不满一年怎么交房产税？

当年应纳税额=年应纳税额为12个月时，当年的应纳税月数

2021年个人住房房产税缴纳提示

缴纳房产税的方法：

(1)电子税务局

1.电脑：即日起，纳税人可登录上海市电子税务局(网址：https://etax.shanghai.chinatax.gov.cn，栏目：我要缴税/申报纳税/纳税申报/个人住房房产税缴纳)，按照网上流程进行缴税。

2.移动：即日起可通过“随标”(包括“随标”支付宝、微信小程序)在线缴税。有三种方式进入服务。

(1)搜索“个人住房房产税缴纳”；(2)“服务通道-服务大厅-凭部门-市税务局-个人住房房产税缴纳”；(3)首页“精选主题-生活服务-个人住房房产税缴纳”(仅限“带标”)。

贝宝网站

即日起，纳税人可登录PayPal网站(网址：www.shfft.com)或使用PayPal和微信微信官方账号，按照网上流程缴纳税款。

(3)相关银行

1.自即日起至2021年12月31日，纳税人可在本市办理个人业务的上海银行、上海农商行就近网点使用银行卡或现金缴纳税款。

2.银行网点服务时间与日常个人业务相同。详情请咨询相关银行。

(4)特殊税务窗口

1.应税住房所在区房地产交易中心办税窗口，服务时间为周一至周日。

2.应税住房所在区税务局办税服务厅个人住房房产税专用窗口，服务时间为周一至周五。

在专用办税窗口纳税的纳税人，通过带有银联标识的银行卡的POS机当场缴纳税款。

查询个人住房房产税的应税和纳税信息。

(1)登录上海税务网站(shanghai.chinatax.gov.cn)，打开“个人住房房产税应税及实收情况查询”模块进行查询。

(2)使用“上海税务”微信微信官方账号，开通“涉税查询/房产税查询”进行查询。

(3)使用“随标”，打开“生活服务/房产税查询”进行查询。

(4)使用支付宝为I开通“市民中心/税务/房产税查询”

(5)携带产权人之一的身份证原件，或产权人之一的有效身份证件(原件)和应税住房的房产证或不动产权证书(原件或复印件)，到应税住房所在区房地产交易中心税务窗口，向税务机关工作人员查询。

一手购房流程

一.证据收集

1.新铭牌已盖章，《准售房源公告及一房一价表》和《摇号规则》有效。

2.在上海，只有高层住宅基本结构成型后，才能报批预售证。

二。采用

1.一般募集意向费不超过最低房价的20%。

2.只有你付了订金，你才有资格参加抽奖。

3.银联pos清单和收据必须由开发商保管并盖章。

4.认不认早晚不影响抽奖概率，不用排队。

三。信息审查

1.集资时，购房人提供限购资格审查材料。

2.采纳后，公证处会再次审核。

3.主要审查数据

(1)购房人身份证、户口本、结婚证(结婚证、离婚证、离婚协议书)、未成年子女出生证明；

(2)社保证明或纳税证明；(要求非上海户籍，但不要求上海户籍)

(3)购房人及家庭成员名下的住房相关资料：购房合同或预告登记或产权证等。(只要是购房人名下的房产证，都需要提供，与父母共有，回迁，宅基地)

四。上海新房摇号“打分制”

家庭结构方面：申请认购时，认购对象为夫妻(含未成年子女)加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人(是否含未成年子女)。

户籍方面：申请认购时，认购对象为本市户籍的(如果是家庭，夫妻双方至少有一方应为本市户籍)，加10分；如果认购对象是非上海市民，就给这个分。

名下房产方面：申请认购时，认购对象(及其家庭成员)名下住房套数按住房限购政策计算，无房加20分；认购对象为上海家庭且名下房屋为1套的，加5分。解决方法：国外住房不算；根据住房限购政策，2011年1月28日之前上海户籍与父母共有的房产算作无房；离婚的，追溯到离婚之日起3年内，房屋总套数。

另外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日(含)以后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有住房(房屋使用权)记载在认购对象名下。

5年内购房记录方面：申请认购时，认购对象(及其家庭成员)5年内无房且无购房记录，加20分；认购对象为上海家庭名下住房1套且5年内无购房记录，加5分；如果对象订阅了5年内的购买记录，就给这个分数。

认购对象的社保缴纳月数乘以社保缴纳系数即为年数。社会支付的月数从2003年1月开始。认购对象为家庭的，按照社保缴费月数最高的1名成员计算；申购对象包括两个及以上家庭的，按照社保缴费月数较低的家庭计算。

2021年1月社保缴费月数上限为18年* 12月/年，共计216个月，2021年2月217个月，2021年3月218个月，以此类推。

社保缴费系数范围为每月0.1至0.24分。按产品类型和结构列出项目。社保缴费系数不是0.1，而是0.1-0。

新房认购后，房管局会严格审核每一位认购客户的购房资格。一般从认购结束到开盘间隔20-25天(具体项目，具体分析)。

新房摇号步骤摇号规则变化：

认购彩票

第一步是订阅。购房人在审批新房时，应提交证明本人家庭、户籍、住房状况、5年内在上海购房记录、在上海缴纳社保等相关资料，并初步计算得分。

第二步，得分。经如实申报，市房管局、民政局、社保中心等。会进行线上验证，对每个买家的评分进行复核确认，评分审核时间预计在10天左右。

第三步，摇号。根据130%的识别上限，确定入围分数线。大于或等于入围分数线的购房者可以参加摇号，最后一个平行分数可以入围第一轮。比如某楼盘即将推出230套房源，按照130%的上限，只有前299位(230 * 130%)购房者有资格进入摇号。如果第299位的分数是50分，所有50分的买家都可以参与摇号，那么实际摇号人数可能会超过299。

新房摇号常见问题

Q1:如果你卖掉唯一一套满五年的房子，会被认为是无房户吗？

回答：唯一一套房龄超过五年的房子，出售后会被认定为无房。

Q2:如果我名下的房子在外地，是无房户吗？

答：仅限上海，算无房户。

Q3:如何定义采购记录？

答：从购买之日起，五年内没有购买记录(目前认可网签时间)，只有购买记录，没有销售记录。

Q4:离婚的人，如果他们干净地离开家，他们算不算无房？新政策有哪些限制？

答：离婚要往后推3年，看离婚前家庭购房情况。比如去年离婚，离婚前有2个家庭，离婚后即使离家，也受到限制。再婚的话社保会算两个家庭和几个。

Q5:拆迁获得的安置房算不算购房记录？

答：公租房不算，有产权或租赁的共有产权才算住房。

问：如果认购组数与待售房源数之比小于等于1.3:1，不使用评分排序会怎样？

答：凡符合购房条件的，均纳入公证摇号。

Q7:上海户籍家庭，社保分数算一个人还是夫妻一起算？

答：收养一个家庭的，按照家庭成员中缴费多的一方计算。

Q8:积分高，可以先选房吗？

答：虽然分数较高的购房者会更有可能被纳入摇号，但并不意味着可以优先选房。因为进入摇号系统后，所有积分都会被机器彻底打乱。也就是说，分数只能决定你是否入围，获奖几率其实是一样的。是排序数字的机器，会打乱评分分数。并不是说高分都在前面，低分都在后面。

5.摇号开市

1.上海新址将由东方公证处电脑摇号排序。

2.按照抽签顺序选房。

3.选好房子，签认购书，在开发商要求的时间内将认购款转为定金，补足首付，签订借款合同。

4.没有选房，没有签认购书，资金全部提取。

5.一般开发商会在30个工作日内返还认购资金。

互问互答

1.可以通过领养的方式授权他人吗？

理论上可以委托，以售楼处为准。

二。如果人数太多，会不会提前终止认购？

没有，根据公示时间来看。

3.一家三口可以分别参加募捐吗？

理论上以售楼处为准！

但是预售合同上的名称要和意向书上的名称一致。

4.摇号选房地点。能看到实时房源情况吗？

你们

九。认购书已经签了，贷款还没批或者还不够怎么办？

1.如果不批准，可以改成银行。

2.不够批的话，把房款补给开发商。

上海普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房应符合以下三个方面的标准：住房类型、交易价格、建筑面积。同时不能满足申请非普通住房的条件。

(1)住房类型：五层及以上的多层住房；老式的，新式的，五层以下的老式小巷等等。

(2)成交价格：内环以内：450万元/套；内外环之间：310万元/套；外环外：230万元/套。

(3)建筑面积：单套建筑面积 140m2。

上海二手房交易流程

二手房交易税费

非住宅房屋税费的计算

什么是非住宅物业？

非住宅房屋是指除住宅以外的非居住用途的房屋。一般是指用于商业、写字楼、配套公共建筑、非配套公共建筑、综合楼、工厂、仓库等用途的房屋。

非住宅使用年限一般是40年、50年，有的征地是70年。

非住宅上市交易要交哪些税？

需要缴纳契税、增值税及附加税、个人所得税、印花税、土地增值税。

每项税是如何计算的？

01

契税

契税是以所有权已发生转移或变更的不动产为征税对象，向产权继承人征收的一种税。应税范围包括：房屋赠与和交换、出售等。

计算方法：税率为3%。

02

增值税和附加税

增值税是以商品在流通过程中产生的增值额为基础征收的一种税。

附加税是与增值税相对应的税种，按照增值税的一定比例征收。通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加。

增值税附加税的计算方法：

无原值票据：全额 5.3%(郊区税率5.25%)；

原值注释：差额5.3%(郊区税率为5.25%)。

03

个人所得税

个人所得税是以纳税人在财产转让过程中取得的所得为计税依据而征收的一种税。

计算方法：

无原值票据：全额20%；

原值票据：差额20%。

差额=计税价格-本增值税及附加-原房屋价值-原契税-本土地增值税-本印花税。

04

印花税

合同、协议、数据等。写在房地产买卖、转让过程中，以产权转让文书的税目为准，交易双方按文书所载金额的5 缴纳印花税。目前，个人出售住宅用房免征印花税。

计算方式：全款*0.05%，买方一半，卖方一半。

住宅和非住宅都花了5元。

05

土地增值税

土地增值税是指单位和个人转让国有土地使用权和地上建筑物、附着物并取得收入，以转让取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去依法扣除的项目金额为计税依据，向国家缴纳的一种税。目前，个人出售用于居住的房屋免征土地增值税。

计算方法：

无原值票据：全额5%；

原值票据：差额30%-60%。

按照差额计算土地增值税的公式比较复杂：

土地增值税=(计税价格-当期增值税及附加-原房屋价值-原契税-5%*年限*原值)(30%-60%)-(当期增值税及附加房屋原契税5%*年限*原值)税率对应的系数。

税率及相应系数：

增值率在50%以下，税率30%，系数为0；

增值率50%-100%，税率40%，系数5%；

增值率100%-200%，税率50%，系数15%；

增值率200%以上，税率60%，系数35%。

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